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So bewertet die Bank Ihre Immobilie

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Wenn Banken einen Kredit vergeben, verlangen sie Sicherheiten. Diese kommen dann zum Tragen, wenn derjenige, der sich das Geld geliehen hat, die monatliche Rate doch nicht wie vereinbart zahlen kann. Bei Krediten zur Baufinanzierung wird meist die Immobilie als Sicherheit hinterlegt. Die Bank lässt sich im Grundbuch eintragen und kann die Immobilie so im Ernstfall verkaufen, um an ihr Geld zu kommen. Die Immobilie wird beliehen. Je höher diese hinterlegte Sicherheit ist, desto niedriger sind in der Regel die Zinsen für den Kredit.

Dabei gibt es einen Unterschied zwischen dem so genannten Verkehrswert und dem Beleihungswert. Der Verkehrswert (oder auch Marktwert) einer Immobilie ist der Preis, der sich erzielen ließe, wenn man das Haus oder die Wohnung ganz normal verkaufen würde. Neben der Größe und Lage des Grundstücks, der Anzahl der Zimmer und dem Zustand der Immobilie orientiert sich der Verkehrswert auch an Angebot und Nachfrage.

Die Bank zieht bis zu 30 Prozent ab

Der Beleihungswert liegt jedoch unter dem Verkehrswert, üblich ist ein Unterschied zwischen 10 und 20 Prozent, möglich sind aber bis zu 30 Prozent. So sichert sich die Bank für den Fall ab, dass die Immobilienpreise einbrechen oder sie etwa im Rahmen einer Zwangsversteigerung nicht so viel Geld erhält, wie bei einem normalen Verkauf zu erwarten gewesen wäre. Außerdem muss die Bank einkalkulieren, dass die Immobilie im Laufe der Jahre an Wert verliert.

Wie genau die Banken den Beleihungswert ermitteln, unterscheidet sich je nach Geldinstitut und Art der Immobilie. Bei einer Immobilie die gewerblich genutzt wird, zum Beispiel eine Lagerhalle oder ein Bürogebäude, schaut sich die Bank an, was das Grundstück wert ist und, wie hoch die Einnahmen sind, die sich durch die Vermietung oder Verpachtung erzielen lassen. Demgegenüber gestellt werden dann die Ausgaben zum Beispiel für Reparaturen, man spricht vom Ertragswertverfahren.

Eine andere Methode ist das Vergleichswertverfahren. Dabei sucht die Bank nach ähnlichen Häusern oder Wohnungen in unmittelbarer Nähe. Das Problem hierbei ist jedoch oft, dass es in der Nachbarschaft nicht immer Häuser oder Wohnungen gibt, die ähnlich groß und ähnlich ausgestattet sind wie die Immobilie, die beliehen werden soll.

Es zählen der Bodenwert und der Sachwert

Die gängigste Methode ist daher das Sachwertverfahren. Hier wird ermittelt, was das Grundstück und die Immobilie tatsächlich wert sind. Bei einem Kredit in Höhe von maximal 400.000 Euro kann ein Mitarbeiter der Bank den Wert des zu beleihenden Hauses berechnen, er schaut sich zum Beispiel Baupläne oder Auszüge aus dem Grundbuch an. Bei höheren Krediten ist ein qualifizierter Gutachter nötig. Egal, wer die Immobilie bewertet, entscheidend sind immer zwei Größen: Der Bodenwert, also das Grundstück, und der Sachwert.

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